El precio de los alquileres cayó casi 10% medido en términos de poder adquisitivo del salario, según datos del INE. El rol de la Vivienda Promovida y las propuestas políticas.
El mercado inmobiliario es clave en la economía, tanto como ámbito de inversión como por determinar directa e indirectamente una parte importante del costo de vida de las familias, como es el costo de la vivienda. En las décadas en que Uruguay tenía un crecimiento interesante y mejoras en los niveles de calidad de vida -mediados del siglo pasado- el mercado de alquileres tenía un rol clave para habilitar el acceso a la vivienda de las familias. Cuando el país entró en declive, a partir de los años ’60, la oferta inmobiliaria comenzó a mermar y además comenzaron a tomarse medidas que -con la intención de aliviar la carga del alquiler a los inquilinos- terminaron afectando y reduciendo la inversión en nueva vivienda, y con ello al propio mercado de alquileres. Asociado esto a las sucesivas crisis económicas que padeció el país a partir de aquellos tiempos, el mercado inmobiliario del Uruguay comenzó a desvirtuarse, se dolarizó y -en las viviendas populares- a mostrar niveles crecientes de informalidad, algo que aún persiste si se miran los datos históricos de asentamientos.
Sin embargo, en los últimos 20 años -luego de la crisis de 2002- la economía uruguaya mejoró, y junto a ella los niveles salariales y -en consecuencia- la capacidad de acceso a la vivienda, tanto en términos de compra como de alquiler. Esta tendencia se vio interrumpida por la pandemia y el descenso en los salarios reales en los años inmediatos, pero se retomó nuevamente desde el 2021 hasta hoy, con un aumento consistente en la capacidad de compra del salario respecto al alquiler. En efecto, en la gráfica adjunta se ilustra la tendencia de la relación entre alquiler y salario observándose una caída permanente, que en el último año es de casi 3%. Esto quiere decir que -en promedio y según datos del INE- se requiere 3% menos de salario para un alquiler promedio. Obviamente, en términos corrientes los alquileres han tenido una suba que ha estado en el entorno del 6%, pero en ese mismo periodo los salarios tuvieron un aumento del 9% o más de lo que resulta la mencionada caída del 3% real en la relación.
Los datos de un año dicen poco respecto a la tendencia general, por eso es de interés hacer una comparación más amplia. Si tomamos los datos actuales comparados con la situación en los meses previos a la llegada de la pandemia, la relación alquiler/salario tuvo una caída aún más pronunciada, del 9%. En efecto en ese periodo de casi 4 años los alquileres subieron 25% en promedio pero el salario subió 37%, en pesos corrientes. Estas son tendencias promedio y -por supuesto- hay variaciones importantes según el barrio y la localidad, pero la tendencias es contundente.
Seguramente por cierta idiosincrasia, y por las crisis recurrentes, en Uruguay el objetivo de la casa propia ha sido priorizado, aún a los niveles más modestos. Pero en una economía que se precia de mayor estabilidad, seguridad y mejor desempeño (si no fuera por el Covid, ya estamos transcurriendo 22 años sin una crisis), alquilar parecería ser la vía más rápida y razonable para acceder a la vivienda de manera masiva; más aún con los números expuestos. Es además una manera formal y -en general- más integrada a la malla urbana, lo que tiene sus virtudes extra (externalidades positivas).
El rol de la vivienda promovida
En el mercado inmobiliario actúan, por supuesto, diversas modalidades de inversión y participación. El cooperativismo ha sido históricamente muy activo y lo sigue siendo hoy, sumando el plan de vivienda sindical. Y se destaca particularmente en los últimos años el programa de Vivienda Promovida.
Este programa incluye proyectos de inversión que acceden a exoneraciones de impuestos, a condición de que sean localizados en determinadas zonas definidas por el ordenamiento departamental en cada intendencia. Comenzó en el año 2012 y ha tenido un éxito indudable, pese a algunas discusiones de tipo político. El germen de estas cuestiones está, seguramente, en su origen. Concebido en la APPCU (Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay), se planteó como un programa de aumento de la oferta inmobiliaria y desarrollo urbano; pero el gobierno del momento (Mujica, FA) pretendía un objetivo social y asociarlo a soluciones de vivienda para familias de ingresos medios o medio-bajos. De ahí su nombre original (Vivienda Social).
El programa dinamizó el mercado, cubriendo principalmente demanda de hogares medios o medio-altos; pero con efecto indirecto sobre el todo. Aún así, su perfil inicial no gustó y el gobierno del momento y el siguiente buscaron imponer medidas para limitar precios y obligar a que parte de la oferta se destine a objetivos sociales. Resultado: retracción de la inversión. Con el gobierno actual se levantaron esas limitaciones y el programa se reactivó, siendo hoy uno de los puntales para sostener el empleo en la construcción. Según los últimos datos, el programa ya aprobó 1.363 proyectos que incluyen 36.593 viviendas; hay 98 proyectos en estudio que agregarían 3.811 viviendas más, lo que lleva el total a 40.404, casi 4.000 por año, en promedio.
El programa batió un récord de proyectos el año pasado y buena parte de los inversores han destinado los nuevos inmuebles al mercado de alquiler, para obtener una renta. Puede argumentarse con fundamento que esa oferta agregada de alquiler es uno de los factores que explican la baja en el precio del alquiler respecto al salario. El programa ha recibido críticas por las exoneraciones de impuestos a las que acceden los inversores (exoneraciones amplias, que incluyen impuesto a la renta, patrimonio, IVA e ITP). Desde APPCU se argumenta que lo que el Estado resigna en estos proyectos retorna con creces en términos de actividad y empleo.
En año electoral también surgen propuestas, particularmente desde la izquierda, de establecer programas de alquiler subsidiado a partir de inversión estatal. Este tipo de programas son frecuentes en países europeos y también en EEUU. Buscan dar acceso al alquiler a determinados hogares o familias; en general son programas que pueden tener impacto si es que el mercado base es fluido y logra articular con las tendencias generales, aunque no suelen tener el alcance ni la dimensión del mercado general. Por ejemplo, recientemente el BPS instrumentó un cambio en su programa de vivienda para jubilados, dejando de lado la construcción específica para pasivos y planteando un subsidio directo al alquiler. Según las propias autoridades del BPS, se está logrando integrar mejor a nuestros veteranos en la vida social, interactuando con familias y otros vecinos, y no ubicándolos en edificios “de jubilados”. Es un planteo interesante que podría reproducirse en otras áreas.
En la medida que el salario mantenga su poder adquisitivo y las inversiones inmobiliarias sigan dinámicas, seguramente alquilar seguirá siendo la vía más razonable de acceso a la vivienda, en particular si el mercado inmobiliario en términos de valores sigue firme como lo ha estado en los últimos años.
